Аренда жилья: договор и залог

• Нотариальный договор

  Для ВНЖ по работе, для цифровых кочевников и других оснований просят нотариально заверенный договор аренды, обычно минимум на 12 месяцев.

• Защита от нового собственника

  Договор с достоверной датой, заключённый до продажи квартиры, новый собственник обязан исполнять. Нотариальное заверение такую дату и даёт.

• Что вписать

  Адрес и площадь, срок, сумму и день оплаты, размер залога и условия его возврата, кто платит коммунальные и обслуживание дома, опись мебели.

• Язык

  Нотариальный договор составляют на албанском. Попросите перевод или двуязычный вариант, чтобы понимать, что подписываете.

Как договор аренды используют для вида на жительство — правила ВНЖ и финансовая гарантия.

• Запишите в договоре сумму залога, срок возврата после выезда и основания для удержания (повреждения, неоплаченные счета). Обычный износ основанием не является — арендатор возвращает жильё в состоянии, в котором получил, за исключением нормального износа (ст. 814 ГК).
• Если вносите предоплату, чтобы «забронировать» квартиру, оформите её как задаток (kapar) распиской: по Гражданскому кодексу, если сделку сорвёт арендодатель, он возвращает двойную сумму.
• Платите переводом или берите расписку за каждую оплату наличными. Без доказательств оплаты спор не выиграть.
• Ремонт, кроме ежедневного мелкого обслуживания, — обязанность арендодателя. О поломках сообщайте письменно (мессенджер тоже подходит).

• Обсудите и впишите в договор взнос за обслуживание дома (уборка, лифт) — в разных домах его платит либо собственник, либо арендатор.
• Перед заселением попросите квитанции последних счетов: долги предыдущего жильца не должны лечь на вас.
• Как и где платить — коммунальные услуги и интернет.

• С октября–ноября до мая квартиры у моря сдают на длительный срок значительно дешевле, чем летом.
• Многие собственники сдают только «до июня», чтобы летом сдавать посуточно. Если вам нужен год — пропишите 12 месяцев и цену на весь срок, без повышения летом.
• Искать жильё на год проще всего осенью: выбор самый большой, а цены — самые низкие.
• Посуточная аренда летом не даёт основания для ВНЖ — нужен долгосрочный нотариальный договор.

Официальной статистики арендных ставок по городам нет, поэтому конкретных цифр мы не приводим — сравнивайте несколько объявлений в одном и том же районе.

1. 01Кто сдаётПопросите паспорт и сертификат собственности. Сдаёт не собственник — тогда нужна нотариальная доверенность от собственника.
2. 02Влажность и плесеньУглы, потолок в ванной, за шкафами. Зимой в Албании сыро, а центрального отопления в большинстве квартир нет.
3. 03Отопление и кондиционерыСколько сплит-систем, греют ли они, чищены ли. Зимой это главная статья расходов на электричество.
4. 04Бойлер и водаОбъём бойлера, давление воды, есть ли резервуар — в некоторых районах воду подают с перебоями.
5. 05СчётчикиСфотографируйте показания в день заселения и запишите их в акт.
6. 06Мебель и техникаСоставьте опись (inventar) с фото — она защитит залог при выезде.
7. 07Шум и соседиПриходите вечером: бары, стройка рядом, летние дискотеки на побережье.

• Просят предоплату или залог до осмотра квартиры — особенно «потому что много желающих».
• Цена заметно ниже соседних объявлений, а фото — как из каталога.
• «Собственник за границей», ключи передаст курьер после оплаты.
• Отказываются показать паспорт и сертификат собственности, или тот, кто сдаёт, не совпадает с собственником.
• Отказ от любого письменного договора. Если собственник не хочет нотариального договора, а он нужен вам для ВНЖ, — лучше сразу искать другой вариант.

• Именно поэтому часть собственников не хочет нотариального договора или просит вписать меньшую сумму. Заниженная сумма в договоре — риск для вас: залог и переплату придётся доказывать.
• Уплата налога — обязанность собственника, а не арендатора. Если арендатором является компания, порядок удержания налога уточняйте на tatime.gov.al.

1. 1Договор на определённый срок прекращается сам в конце срока — отдельно расторгать его не нужно (ст. 820 ГК).
2. 2Если после окончания срока вы продолжаете жить, а собственник не возражает, аренда считается продлённой на тех же условиях (ст. 821 ГК). Лучше подписать новое соглашение.
3. 3Досрочный выезд — по условиям договора: проверьте срок предупреждения и не теряется ли залог.
4. 4При выезде пройдитесь по квартире вместе с собственником по описи, зафиксируйте показания счётчиков и договоритесь о дате возврата залога письменно.