Как купить квартиру в Албании

• Ограничения касаются земли: сельскохозяйственные угодья, леса, луга и пастбища иностранное физлицо купить не может. Участок под застройку (truall) иностранный инвестор может выкупить только после строительства по разрешению на сумму как минимум втрое больше стоимости участка.
• В 2026 году правительство выносило на общественное обсуждение законопроект о продаже сельхозземли иностранцам с условиями (проживание, хозяйственная деятельность). Принят ли он, проверяйте отдельно — на квартиры он не влияет.
• Квартира площадью от 30 м² (от 40 м² — если собственников двое) может стать основанием для вида на жительство — как получить ВНЖ через недвижимость.

1. 01Свежий сертификат собственностиCertifikata e Pronësisë из ASHK — с датой выдачи незадолго до сделки. В нём: собственник, площадь, адрес и обременения. Нотариус также получает данные об объекте напрямую из кадастра.
2. 02Картела и планKartela e pasurisë (выписка из реестра) и картографическая справка: площадь и номер квартиры должны совпадать с тем, что вам показали.
3. 03ОбремененияИпотека (hipotekë), арест, судебный запрет (sekuestro) — всё это видно в картеле. Квартиру с ипотекой покупают только по схеме, когда долг гасится из ваших денег через банк одновременно со сделкой.
4. 04Все собственникиЕсли совладельцев несколько (в том числе супруги), подписать договор или дать нотариальное согласие должны все. Кто-то за границей — тогда нужна нотариальная доверенность (prokurë).
5. 05Законность домаКвартира в доме, построенном по разрешению и сданном в эксплуатацию, — самый простой случай. Объект без сертификата, «в процессе легализации» или с надстроенным этажом — отдельный риск: его может быть невозможно зарегистрировать.
6. 06Долги за коммуналкуПопросите последние счета за свет, воду и обслуживание дома и отразите в договоре, кто погашает задолженность до даты передачи.

Сертификат собственности владелец может заказать на e-Albania или в местном офисе ASHK. Попросите продавца сделать свежий — и сверьте его с данными, которые получит нотариус.

• Попросите копию разрешения на строительство (leje ndërtimi) с планами этажей. Проверить разрешение можно запросом в муниципалитет, который его выдал, или в Агентство территориального развития (AZHT).
• Договор с застройщиком (kontratë sipërmarrjeje / porosie / premtim shitjeje) должен называть конкретную квартиру по планам из разрешения. Такой договор регистрируют в кадастре в реестре разрешения на строительство — после этого квартира считается «занятой» и не может быть обещана кому-то другому (ст. 50 закона № 111/2018). Требуйте справку о регистрации.
• Проверьте, не заложена ли земля под домом. Ипотека на землю переходит на будущий дом; застройщик, заложивший землю, не может обещать квартиры третьим лицам без письменного согласия кредитора.
• После завершения муниципалитет выдаёт сертификат использования (certifikata e përdorimit), кадастр регистрирует дом и открывает картелы на каждого покупателя. Только тогда подписывают окончательный договор купли-продажи, и вы получаете сертификат собственности.
• Платите траншами по этапам строительства, а не всю сумму вперёд, и пропишите в договоре срок сдачи и штраф за задержку.
• На побережье учитывайте возможные летние запреты строительства — что действовало в 2026 году.

1. 1Выбор и проверка. Посмотрите квартиру, получите от продавца сертификат собственности и картелу, проверьте обременения и всех собственников.
2. 2Предварительный договор у нотариуса. Kontratë paraprake фиксирует цену, сроки и задаток. По Гражданскому кодексу, если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток (kapar) остаётся продавцу; по вине продавца — он возвращает двойную сумму, если договор не предусматривает иного.
3. 3Счёт в банке. Расчёты за недвижимость проводите только банковским переводом — так у вас есть доказательство оплаты, а банк и нотариус могут запросить подтверждение происхождения средств. Для ВНЖ через недвижимость счёт в албанском банке всё равно понадобится.
4. 4Окончательный договор. Kontratë shitjeje подписывают у нотариуса; в нём — площадь, цена за м² и общая сумма. Если вы не владеете албанским, договоритесь о переводчике заранее. Купить можно и дистанционно — по доверенности с апостилем.
5. 5Налог продавца. Продавец-физлицо уплачивает налог до регистрации — без квитанции кадастр сделку не зарегистрирует.
6. 6Регистрация в ASHK. Заявление на регистрацию подают в течение 30 дней с даты заключения договора; за каждый день просрочки — пеня 10% от тарифа, но не более 300 000 LEK (ст. 25 закона № 111/2018). Обычно документы в кадастр передаёт нотариус — уточните это при подписании.
7. 7Сертификат на ваше имя. После регистрации и оплаты тарифа ASHK выдаёт новый сертификат собственности — на практике это занимает минимум неделю.

• Налог с прироста стоимости (продажа физлицом)Продавец, 15%
• Налог при продаже застройщикомЗастройщик
• Нотариус (предварительный и окончательный договор)По договорённости
• Тариф ASHK за регистрацию и сертификатОбычно покупатель
• Переводчик, доверенность, апостильПокупатель

• Сертификат собственности и картела — основа заявления на ВНЖ через недвижимость. Общие правила — в руководстве по ВНЖ.
• Переоформите договоры на свет и воду на себя — коммунальные услуги и интернет.
• Храните нотариальный договор и банковские подтверждения оплаты: они понадобятся, когда будете продавать квартиру, — от них будут считать ваш прирост стоимости.